هشدار حقوقی درباره خرید و فروش وکالتی امتیاز نهضت ملی مسکن در برخی شهرها فروش وکالتی امتیاز مسکن ملی
خرید و فروش وکالتی امتیاز مسکن ملی پرریسک با پیامدهای حقوقی جدی است و بر اساس رویه‌های معاملاتی مشاهده‌شده در برخی مناطق، از جمله هشتگرد و پرندو سایر شهرها ، خرید و فروش امتیاز واحدهای نهضت ملی مسکن به‌صورت وکالتی رواج پیدا کرده است؛ به این صورت که متقاضی اولیه، امتیاز ثبت‌نام و مبالغ پرداختی خود را در برابر دریافت وجه به شخص دیگری واگذار می‌کند و معمولاً با تنظیم وکالت‌نامه رسمی، انجام امور اداری را به خریدار می‌سپارد اما نکته‌ای که خریداران باید به آن توجه جدی داشته باشند این است که تنظیم وکالت‌نامه رسمی، به‌خودی‌خود به معنای انتقال قانونی امتیاز یا جایگزینی خریدار به‌جای متقاضی اصلی نیست. در چنین معاملاتی، ممکن است هنگام تحویل واحد، تکمیل پرونده، انعقاد قراردادهای اصلی یا انجام تشریفات اداری، حضور و اقدام شخصی که از ابتدا به‌عنوان متقاضی در سامانه و پرونده رسمی ثبت شده است، ضروری باشد. بنابراین، خریدار نباید صرفاً با اتکا به وکالت‌نامه یا قولنامه، خود را مالک قطعی واحد یا صاحب رسمی امتیاز بداند فلسفه نهضت ملی مسکن؛ حمایت از خانه‌اولی‌ها و اقشار فاقد مسکن نکته مهمی که نباید در این میان فراموش شود، هدف حمایتی طرح نهضت ملی مسکن است. این طرح با هدف کمک به تأمین مسکن برای خانوارهای فاقد مسکن، متقاضیان واجد شرایط و اقشار کم‌درآمد و نیازمند طراحی شده است؛ تا افرادی که به دلیل افزایش قیمت مسکن و هزینه‌های سنگین تأمین سرپناه، توان خرید مسکن در بازار آزاد را ندارند، بتوانند با برخورداری از حمایت‌ها و تسهیلات پیش‌بینی‌شده، صاحب خانه شوند. طبیعتاً چنین طرحی با هدف ایجاد بستری برای خریدوفروش آزادانه امتیازها و کسب سود از نیاز مسکونی دیگران طراحی نشده است. از همین رو، انتقال امتیاز برخلاف ضوابط طرح، علاوه بر ایجاد مخاطرات حقوقی برای طرفین معامله، می‌تواند با فلسفه حمایتی این سیاست عمومی نیز در تعارض قرار گیرد. امتیاز مسکن حمایتی، صرفاً یک کالای تجاری نیست؛ حقی است که برخورداری از آن تابع شرایط و ضوابط قانونی تعیین‌شده برای حمایت از متقاضیان واجد شرایط است. البته تشخیص واجد شرایط بودن، حدود حقوق متقاضی و امکان انتقال آن، باید بر اساس قوانین و مقررات مربوط صورت گیرد.
مستند قانونی ماده ۱۳ قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره بها است
ماده ۱۳ این قانون در ارتباط با ممنوعیت نقل‌وانتقال امتیاز و حقوق ناشی از ثبت‌نام در طرح‌های حمایتی مسکن، پیش از تحویل قطعی واحد، مورد استناد قرار می‌گیرد. مفاد و دامنه دقیق ممنوعیت باید با متن رسمی ماده و مقررات اجرایی مربوط تطبیق داده شود. نکته حقوقی مهم: ممنوعیت انتقال امتیاز با بی‌اعتباری خودکار و مطلق تمام توافق‌های مالی میان طرفین یکسان نیست. آثار قرارداد، امکان مطالبه وجه پرداختی و مسئولیت اشخاص، حسب مفاد توافق، مقررات آمره و شرایط پرونده بررسی می‌شود.
چرا خرید و فروش وکالتی خطرناک است؟
۱. عدم انتقال رسمی امتیاز: وکالت‌نامه به‌تنهایی جایگزین انتقال مجاز و ثبت رسمی حقوق متقاضی نیست. ۲. وابستگی به متقاضی اولیه: ممکن است انجام تشریفات تحویل یا تکمیل پرونده به اقدام شخصی که نام او در پرونده رسمی درج شده است، وابسته باشد. ۳. خطر اختلاف در زمان تحویل: خریدار ممکن است با وجود پرداخت وجه، نتواند واحد را مستقیماً به نام خود تحویل بگیرد یا انتقال مورد انتظارش را انجام دهد. ۴. خطر از دست رفتن سرمایه: در صورت بروز اختلاف، استرداد وجه و جبران خسارت ممکن است مستلزم طرح دعوا و رسیدگی قضایی باشد. ۵. مسئولیت‌های احتمالی: حسب مورد، اقدام برخلاف مقررات می‌تواند موجب اعمال ضمانت‌اجراهای مقرر در قوانین و دستورالعمل‌های مربوط شود. توصیه به متقاضیان و خریداران به شهروندان، به‌ویژه افرادی که قصد خرید امتیاز واحدهای نهضت ملی مسکن دارند، توصیه می‌شود پیش از هرگونه پرداخت وجه یا تنظیم سند، آخرین مقررات و شرایط اختصاصی پروژه را از اداره راه و شهرسازی و مرجع رسمی مجری طرح استعلام کنند. تا زمانی که انتقال به شیوه‌ای مجاز و مورد تأیید مرجع مسئول انجام نشده است، خریدار نباید صرف تنظیم وکالت‌نامه را تضمین‌کننده مالکیت یا تحویل قطعی واحد تلقی کند. هدف از این هشدار، جلوگیری از تضییع سرمایه شهروندان و پیشگیری از اختلافات حقوقی ناشی از معاملات پرریسک است.